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樓市降溫下半年超百宗土地流拍 2018年或繼續增加

2017-12-01 10:25:59來源:21世紀經濟報道
 
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摘要:隨著房企經濟圈布局戰略加強與資金鏈變化,土地市場呈現一個明顯特征:今年下半年以來,全國各地土地供應增多,一邊是熱點城市優質土地競爭仍然激烈,一邊是不少區域土地頻頻流拍,土地市場表現出冷熱不均。

       原標題:樓市降溫下半年近百余幅土地流拍 房企資金短板浮現

        雖然土地流拍不是主流,但隨著樓市繼續降溫,預計2018年土地流拍或繼續增加。 

        隨著房企經濟圈布局戰略加強與資金鏈變化,土地市場呈現一個明顯特征:今年下半年以來,全國各地土地供應增多,一邊是熱點城市優質土地競爭仍然激烈,一邊是不少區域土地頻頻流拍,土地市場表現出冷熱不均。 

        中原地產研究中心數據顯示,由于樓市調控深入,一二線城市出現土地流拍現象。截至目前,2017年下半年一二線城市住宅土地流標達到44宗,其中一線城市北京1宗、廣州2宗,合計數據同比上漲4成。 

        同策研究院數據顯示,今年7-10月,全國35個大中城市共計流拍128宗,同比增加約37.6%,流拍占推出土地比例3.37%,同比上漲約0.8個百分點。 

        中國指數研究院數據信息中心監測顯示,20171120日至1126日,40個主要城市共推出各類土地185宗,環比增加111%,成交量環比減少51%,出讓金總額環比下跌78%15個城市無土地推出,25個城市無土地成交,這意味著有10個城市推出的土地流拍。 

        與此對應的是,TOP10房企大部分已提前完成全年銷售任務,但利潤率卻持續走低。以第三方機構統計來看,2016年排名靠前的房企如恒大、萬科、碧桂園、綠地、保利等,凈利潤率大多在5%-6% 

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        同策咨詢研究總監張宏偉指出,一方面,前兩年高價地集中入市,遭遇限價;另一方面,房企擴張中經濟圈布局范圍過大,導致區域盈利不均衡,不少房企也意識到這個問題。受調控影響,市場利潤不斷被壓縮,開發商資金壓力越來越大,拿地意愿有所減弱,另外,面對未來市場的嚴峻考驗,開發商拿地更加“做足功課”,對優質土儲渴望迫切。所以,一旦性價比高的土地面市,開發商爭搶激烈;而總價過高、配建產品屬性過多或是位置不好的地塊,零溢價成交或是流拍。 

        隨著資金壓力增大,利潤和回款成為房企首先考慮的指標。1125日,融信品牌營銷中心總經理張文龍對媒體表示,利潤才是融信擺在第一位的經營指標。“2017年至今,我們主營業務銷售凈利潤保持在15%,在融信內部,回款和利潤的權重KPI超過銷售規模。有規模才會有回款,有回款才能結算利潤,董事會對管理團隊考核回款利潤,是一種倒逼機制。” 

        流拍繼續增加 

        一二線城市的土拍熱度依然持續。綜合中原地產、同策咨詢、中指院等多家機構的數據,截至1115日,全國50大城市賣地收入刷新歷史同期紀錄,多達28541.8億,同比(20080億)上漲42%。全國47個城市賣地超過200億,北京和杭州的土地出讓金超過2000億元,分別為2509億和2011.7億。 

        其中,一線城市共推出土地24宗,較上周增加20宗,面積164萬平方米,較上周增加153萬平方米,環比上漲1363%。僅深圳無宅地供應。供應增多同時卻是成交量價齊跌,1120日至1126日,一線城市共成交土地12宗,較上周增加2宗,成交面積57萬平方米,較上周減少6萬平方米,成交樓面價8606/平方米,環比下跌65%,成交總金額93億元,環比下滑71% 

        二線代表城市共推出土地161宗,較上周增加57宗,面積805萬平方米,較上周增加356萬平方米,環比上漲79%。成交方面也整體縮水,共成交42宗,較上周減少61宗,成交面積230萬平方米,較上周減少297萬平方米,環比下滑56% 

        值得關注的是,在加大土地供應的情況下,宅地活躍度卻在降低。1120日至1126日,累計宅地成交41宗,較上周減少13宗,成交總量216萬平,較上周下滑逾三成,榜單樓面均價為5225/平方米,環比下跌近四成。三四線城市占據七席,為榜單主力。不過該時期上海有12宗地塊入市,其中10宗為住宅用地,總計收金93億元,位居出讓金榜單榜首,其中浦東新區航頭鎮三單元B1-02地塊由華潤置地以34.4億元攬入囊中。 

        同策研究院數據顯示,今年7-10月,全國35個大中城市共計流拍128宗,同比增加約37.6%,流拍占推出土地宗數3.37%,同比上漲約0.8個百分點。今年前十個月,全國35個大中城市,土地流拍宗數較多的有烏魯木齊、寧波、銀川、青島、重慶、太原、成都等,基本集中在非核心的二三線城市。其中,烏魯木齊市今年下半年就有20宗土地流拍,規劃建筑面積達164.28萬平方米。 

        根據中指數據、同策研究院統計,20171-10月全國35個大中城市流拍土地中,工業用地占39%,住宅用地占29%,商業辦公用地占28% 

        同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,商辦、工業用地供應過剩是土地流拍的一大原因。同策研究院數據統計,一線城市工業、住宅土地供應比例維持在0.5以上,平均值為1.15;二線城市工業、住宅土地供應比例維持在1以上,平均值為1.272016年,二線城市存量增加,去化周期穩定在80個月左右,受調控政策影響,今年一線城市去化周期明顯增加,二線城市去化周期明顯縮短,目前均保持在60個月左右,存量巨大。 

        張宏偉預計,2018年由于房企布局中心轉移,土地流拍將增加。2016年以來,合肥市曾因房價短時間內快速上漲,和廈門、南京和蘇州并稱為“房價四小龍”。但今年7-10月,合肥下屬的區縣已有三宗居住用地流拍,11月又有兩宗居住用地流拍。城市布局分化加劇,非核心二線城市或不受外溢影響的三四線城市投資風險將會增加。 

        中原地產首席分析師張大偉認為,雖然土地流拍不是主流,但隨著樓市繼續降溫,預計2018年土地流標或繼續增加。 

        房企資金緊張 

        根據同策研究院數據,今年1-10月,全國35個大中城市成交土地平均溢價率為27.87%,較去年同期的51.37%大幅下降,成交土地均價為6323.78/平米,同比上漲約37.4% 

        土拍溢價率下降同時,土地價格不降反升。底價高導致房企獲利空間有限,如上海近期成交的航頭宅地,預計成本價在4萬元/平方米以上,而該項目周邊的新樓盤如金地藝華年,近兩個月二手房成交均價在3.6萬元/平方米左右。 

        張大偉認為,部分地塊掛牌價格過高,也是出現流標的主要原因之一。從2016年“9·30”開始,全國一二線城市嚴格調控,房企資金壓力越來越大,雖然整體銷售依然處于高位,但再拿地的資金壓力逐漸增加,對非優質地塊積極性降低。 

        根據中信證券(19.170, 0.31, 1.64%)研究部數據,2017年三季度末,房地產板塊凈負債率111%,較年初提升20%A股地產板塊的杠桿率持續提高,已接近2015年三季度末高點。而Wind資訊統計數據顯示,截至今年第三季度,A136家上市房企負債合計超過6.04萬億元,同比增加14038億元,增長幅度達23.21%A股平均每家上市房企負債達445億元。 

        張宏偉認為,在限購之后市場趨冷的大背景下,除非有實力的開發商,特別是深耕三四線城市多年,如碧桂園或者恒大,依靠自身品牌,能在小城市有所斬獲,大部分開發商的業務重心,基本上都在一二線城市或省會城市。但隨著房地產市場區域分化進一步加劇,房企更需擴大規模。 

        11月以來,TOP10房企中,拿地金額排名前三為碧桂園、萬科、保利地產,融創和陽光城拿地金額為零。二線城市推地量與成交量均領先,其次是一線城市,三四線城市最少;成交面積與推地面積占比來看,一線幾乎100%成交,二線城市與三四線城市均接近60%,由此可見房企拿地區域選擇仍然傾向一線城市。 

        張文龍表示,目前中國的經濟地理格局和房地產趨勢都發生了變化,城市不能再用一二三線來劃分,更多地形成了都市圈和城市群。融信將深耕如福州為中心、廈門為中心、廣州為中心的城市群。 

        融信今年就加強了管理賦能與城市群布局,將原來四個區域全部升級成了事業部,把事業部作為獨立經營的實體,分別管轄福建、廣東、海南;上海、江蘇、山東;浙江、江西、湖南;天津、河北、河南、山西、湖北。與此同時,營銷考核主體從項目調整為事業部。融信事業部制具有更大的獎罰權及自主權。這從其拿地策略的轉變也可以看出來。 

        張文龍介紹,融信拿地時加強了對城市的研究,重點選取城市發展的重點區域,如上海虹橋商務區和杭州奧體新城。由于一線城市受到嚴格限制,融信還將關注商辦項目,“我們在上海的兩大商辦項目到年底累計認購有望接近100億,這叫繞道行軍。” 

        根據中國指數研究院數據,20171-10月,融信中國以369億元的拿地金額,在全國房地產中排名18位。

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