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房產稅來了!房價這個世紀難題終于能解決了?

2017-11-27 15:14:19來源:益研究
 
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摘要:現在社會輿論普遍認為,房產稅出臺以后,房價會跌。房價這個問題,是個世紀難題。從長期來看,房價是由一個國家的經濟增長、城市化進程、貨幣政策決定的,和稅收有一定的相關性,但稅收不是決定性的因素。

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        01房產稅出臺之后,房價會跌嗎?

        現在社會輿論普遍認為,房產稅出臺以后,房價會跌。房價這個問題,是個世紀難題。

        從長期來看,房價是由一個國家的經濟增長、城市化進程、貨幣政策決定的,和稅收有一定的相關性,但稅收不是決定性的因素。

        但我國有個特殊的情況,很多人是有多套房的。如果這個時候推進房產稅,特別是對存量房征稅,再加上如果稅率是累進式的,一方面大家投資購房的需求會大大降低,另一方面也會倒逼原來持有大量房子的人把部分存量房拋出來,這就會影響到房地產的供求關系,影響房價。所以從這個角度來看,短期內,房產稅減少了需求,增加了供給,一定程度上會使房價下降。

        有人說,上海和重慶2011年就實行了房產稅,但現在房價一點沒降,反而漲得這么高。這是因為當時稅率設置得很低,重慶稅率在0.5%-1.2%之間,上海不到0.6%,而且上海只對增量房征稅,所以沒有起到明顯的控制房價的效果。

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        02、房產稅推出會有什么影響,誰最獲益,誰最受傷?

        房產稅推出后,收益最大的是應該是剛需人群,也就是沒有房子或者手頭上只有一套自己居住的房子的這些人。因為我相信房產稅的征收、稅率的設置,第一,會有一定的免征額度。第二個,稅率會是累進制的,持有的房子越多,稅率越高。所以,壓力比較大的是那些手中有大量房子的炒房客、投資客。

        03、對普通人來說,房產稅是降低了買房成本還是加重了稅收負擔?

        房產稅出臺后,雖然持有環節的稅收上升了,但我預測,交易環節的稅收會大幅度下降。大家知道,這幾年為了抑制房地產炒作,我國對房地產開發和交易征收了各種稅費,包括營業稅、契稅、所得稅等等。

        交易環節的稅收如果過高,會誤傷剛需,特別是改善性需求。比如說,我原來有套房子,現在因為工作原因想換套房子,卻要在換房的過程中交很多的稅。所以,在新增房產稅的同時,應該合理壓縮既有的稅費種類,降低交易環節的稅費,這樣才能減輕居民的稅收負擔。

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        04、最近官方表示要推進房地產稅立法和實施。房產稅的腳步越來越近了嗎?

        為什么要推出房產稅?我想主要有兩個原因。

        第一個原因是解決公平問題。

        改革開放將近四十年,一直強調的是效率和發展,帶來的好處是經濟高速增長。但與此同時,大家也看到,最近這十幾年貧富差距越來越大,這和城市房價越來越高有很大的關系。這次提出,我們今后要更加注重公平問題。怎么解決公平問題?

        需要政府通過收入再分配來調節、縮小貧富差距。2016年城鎮人均住房面積已經達到36.6平方米,但很多人感覺自己被平均了,有的家庭有兩套房三套房,有的卻沒有房。房產稅就是縮小貧富差距的一個很重要的手段。

        第二個原因,政府需要新的稅源。

        最近這十幾年政府非常依賴土地財政。2016年全國土地出讓收入超過3.75萬億元,占地方財政收入的43%。但土地財政是有天花板的。隨著城市化進程的減速,可出讓的土地越來越少,土地財政不可能持續。

        房產稅,特別是對存量房、對持有環節進行征稅,可以提供長期、穩定、可持續的稅源。這種做法,也是全世界各國政府普遍通用的做法。

        既然房產稅這么重要,在我國行得通嗎?

        其實,技術上的準備已經成熟了。各個地方政府之間的信息聯網,特別是不動產的信息聯網,已經推進了好幾年。比如你在北京有一套房,在上海有一套房,原來是信息孤島,現在一聯網,你在全國有多少房都是清清楚楚的。

        大家知道,原先推進房產稅最大的阻力來自既得利益集團。但是現在政府改革的決心很大,執行力也非常強。在這樣的背景下,房產稅的出臺可能只是時間問題。

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        05、房產稅應該怎么收:存量房和增量房需要差異對待嗎?稅率如何確定?

        我認為,新的房產稅肯定是同時針對存量房和增量房的,也就是說,不管是以前買的房子還是新購的房子,都需要交房產稅。

        之前上海已經試點征收房產稅6年了,它采用的是“老房老辦法,新房新辦法”,只對增量房征稅。然而如果想要通過房產稅,解決我前面說的兩個問題,公平問題和稅源問題,僅僅是對增量房增稅,顯然是不夠的。

        那怎么征收房地產稅呢?這次財政部官員有個發言,明確提出按照房屋的評估值,而不是購房時的價格。如果一個人十幾年前在上海買入幾套房子,他的購入價一定是非常低的。而房屋的評估值是基于市場價值的。至于稅率,我判斷應該會類似于個人所得稅。有一定的免征額度,同時采用累進稅率。

        06、除了房產稅,我國還可能出臺什么稅?

        在全球許多發達國家,解決公平問題特別是解決代際公平問題,有一個很重要的稅就是遺產稅。比如一個企業家賺了很多錢,想要把財富轉移到下一代是需要交很多稅的。遺產稅通過對社會財富進行二次分配,縮小了貧富差距。當然,具體的起征點、稅率還要具體討論。

        總結起來就是:增量保效率,存量促公平。什么意思呢?在經濟發展的增量蛋糕上,要堅決貫徹市場化原則,讓市場發揮決定性作用;但市場機制作用下,貧富差距擴大,需要在存量資產上做文章,促進社會更加公平,所以,不管是房產稅、遺產稅,都是“存量促公平”的體現。

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